22 임대 갱신

Telf 2415 임대 갱신

_* 임대차 계약의 갱신
01 임대차계약 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하였다면, 임대차계약은 묵시적 갱신(법정갱신)이 되지 않습니다(주택임대차보호법6 제1항).
02 이경우 임대차계약은 만료일에 종료되는 것이며 임차인은 보증금반환을 받을 때까지 임차목적물인 건물의 인도를 거절할 수 있는 권한을 갖습니다(민법536 동시이행의 항변권).
03 판례에 따르면, 임차인이 동시이행항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하는 것은 불법점유가 아니지만 임차료 상당액은 부당이득으로서 임대인에게 반환해야 합니다.
04 임대인이 임대차계약 만료일 1개월 전에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하였다면 임대차계약은 만료일에 종료되는 것이고, 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임차건물을 점유할 수 있지만 임차료 상당액은 부당이득으로서 임대인에게 반환해야 합니다.
05 임차인은 임대차계약의 갱신 내지 자동연장을 주장하지만, 1) 임대인이 계약만료일 1개월전에 갱신거절의 통지를 하였다는 점, 2) 위 갱신거절 통지로 인하여 묵시적 갱신(법정갱신) 내지 자동연장이 성립할 수 없다는 점, 3) 결국 명시적 갱신(약정갱신) 내지 기간연장계약의 법리만 고려될 수 있다는 점, 4) 명시적 갱신(약정갱신) 내지 기간연장계약은 쌍방합의를 요건으로 한다는 점, 5) 임대인이 명시적 갱신(약정갱신) 내지 기간연장계약에 합의하였다고 볼 증거가 없다는 점.
06 위와 같은 점을 고려할 때, 이사건 피고(임차인)의 계약갱신 내지 자동연장 주장은 이유가 없다고 볼 것이며, 원고(임대인)의 계약만료 주장은 이유가 있다고 볼 것이므로, 원고(임대인)는 보증금을 상환하는 조건으로 피고(임차인)에게 건물인도를 청구할 수 있다는 취지의 일부승소판결을 받을 것으로 보여집니다.
07 위 판결문에서 가집행할 수 있다는 내용이 있다면, 임대인은 위 가집행선고에 터잡아 강제집행을 신청할 수 있고, 강제집행 개시전까지 임대인은 보증금반환의무의 이행제공을 증명하고 건물을 인도받을 수 있게 됩니다.
08 참고로 임대인의 보증금반환의무가 이행지체에 해당하려면 임차인은 건물을 인도할 준비를 하고 이를 임대인에게 통지하여야 합니다. 설령 임대인의 보증금반환의무가 이행지체에 해당하더라도 추후 임차인이 건물을 인도할 준비를 중단하였다면 그때부터는 임대인의 보증금반환의무는 이행지체에 해당하지 않습니다. 임대인도 동시이행항변권을 행사할 수 있기 때문입니다.

문후오단 Youtelf.com T

https://youmaf.wordpress.com/2016/12/03/62i
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