#4 임대차

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w194 Telf 4047 임대차

_* 임대차 존속기간
01 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(주택임대차보호법3 제3항).
02 임대기간 만료 6개월전부터 1개월전까지 임대인이 계약의 갱신거절을 통지하지 아니하면, 임대계약은 자동으로 갱신된다. 이때 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(주택임대차보호법6 제2항).

_* 임대차 확정일자
확정일자를 받은 주택임대차계약증서를 분실하였더라도, 확정일자부에 의하여 확정일자를 받은 사실을 증명할 수 있으면, 우선변제권을 주장할 수 있다.

_* 임대차 해지통고
임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 계약해지를 통지를 할 수 있지만 그 해지효력은 3개월 뒤에 발생한다(주택임대차보호법6조의2 제2항).

_* 임차권 등기명령
임차권등기명령은 이사가기 전에 등기하는 제도이다.이미 이사를 하였다면 점유요건 흠결로 인해 대항력이 상실된다. 집열쇠 소지 내지 주소 유지만으로는 점유라고 보기 어렵다.

_* 임대차 사용대차
01 토지임대차에서 10년간 토지임대료를 받지아니한 경우 묵시적 합의에 의해 토지사용대차로 변경된 것으로 볼 여지가 있다. 이경우 임차료지급의무는 면하지만 땅주인 요구시 토지를 반환해야한다.
02 토지임대차에서 땅주인이 임대계약 갱신을 거절한다면 임차인은 자신이 심은 지상물인 수목의 매수를 청구할 수 있다(민법643 283). 수목이 아닌 농작물, 가축 등의 매수청구는 법조항이 없어 어려울 것으로 보여진다.
03 토지임대차계약이 묵시적으로 갱신된 후 임대인의 해지통지는 6개월 뒤 해지효력이 발생한다(민법639 635).
04 주택임대차보호법이 적용될 경우 주택임차인은 2년단위로 거주기간을 보장받지만(주택임대차보호법6), 주택임차료 내지 보증금 의무없이 거주하는 주택사용대차는 위 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 것으로 보여진다.

Youtelf.com 문후오단

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